私は新築ワンルーム投資に失敗して1,000万円近くの借金を背負いました。
3件の新築ワンルームを合計で5,000万円近くのフルローンで購入したのですが、購入から3年もたたずに破綻しました。
新築ワンルーム物件を所有中に空室が続くことに苦しみ、精神的にやられてしまって会社を退職してしまったからです。
会社勤めをしていた当時は家賃8万円の賃貸物件に住んでいましたが、会社を退職してしまったため、家賃8万円の賃貸物件に住む続けることが難しくなりました。
そこで、家賃4万円ほどの賃貸物件に引っ越しをしようと思い、不動産業者にあたることにしました。
借金があるかどうかで賃貸物件の入居審査に影響はあるのか？
いくつかの不動産業者をあたりましたが、基本的には借金ありでも入居審査に影響を与えるものではないそうです。
審査で重要視されるのは、家賃を支払い続けられるのか？入居ルールを守られるのか？などの点です。
源泉徴収票などで年収や勤務先などを確認し、家賃の支払い続けることができると判断されれば、借金があっても審査が通る可能性が高いそうです。
家賃の支払い能力についてですが、一般的に家賃は月収の3割までが目安とされています。
この目安から家賃に対して月収がどれくらい必要なのか？が計算できます。
私が借りたい賃貸物件は家賃4万円です。
月収の3割が家賃4万円と考えて計算して月収を求めますと
40,000円 ÷ 0.3 ≒ 133,333円
となり、家賃4万円の物件に住むために、月収は最低でも手取り13万3,333円以上必要です。
この時の私は手取り16万円、賞与無しの時給920円の施設警備員でした。
これでも雇用形態は正社員です・・・・
雇用形態は正社員、手取り月収も条件を満たしています。
ただ、これだけでは審査は通りません。
大家(オーナー)からは必ず連帯保証人や賃貸保証会社の保証を受けることを求められます。
大家は借主が家賃を滞納した時のための対策をとっておきたいからです。
私の場合は連帯保証人をたてることが無理だったので、賃貸保証会社の保証を受ける必要がありました。
賃貸保証会社は自分で選べないケースが多いです。
実際、私は複数の賃貸業者にあたりましたが、賃貸保証会社はその賃貸業者が指定する会社を利用するしかありませんでした。
しかも、賃貸保証会社を利用すると家賃とは別に保証委託料を支払わなければなりません。
賃貸保証会社の審査内容とは？
賃貸保証会社の保証を受けるために審査が必要です。
賃貸保証会社に提出する必要な書類は以下の通りです。
- 賃貸保証会社への申込書
- 身分証明書のコピー(マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証など)
- 収入を証明する書類(源泉徴収票、給与明細、納税証明書など)
- 会社の在籍証明書
当時、私は施設警備員をしていましたので、必要書類を会社から取り寄せて提出しました。
審査結果は3日～5日で出ました。
結論からいいますと、借りたい物件の賃貸保証会社の審査は全て落ちました。
賃貸保証会社には、「信販系の会社」「全国賃貸保証業協会に加盟している会社」「独立系の会社」の主に3種類あるそうです。
おそらく私が審査を申し込んだ賃貸保証会社は「信販系の会社」だったと思われます。
信販系の賃貸保証会社は、CICやJICCなどに加盟しています。
当然、信販系の賃貸保証会社は審査する時に私の信用情報を照会します。
私の信用情報についてはこちらをご覧ください。
ご覧の通り、私の信用情報はボロボロでしたので、これを見られたら審査が通るはずもありません。
「全国賃貸保証業協会」に加盟している賃貸保証会社でしたらもしかしたら審査は通ったかもしれません。
「全国賃貸保証業協会」に加盟している賃貸保証会社がチェックするのは、過去の協会内での審査の申し込み情報や過去の家賃滞納履歴です。
過去に家賃滞納があれば、滞納履歴を登録されてしまうので、まず審査に通ることはないでしょう。
家賃滞納履歴は5年間登録されるそうで、5年たつと消えるそうです。
しかし、私は家賃滞納をしたことがなく、過去の賃貸物件の入居中のトラブルは一切ありませんでしたから問題なかったと思います。
「独立系」の賃貸保証会社に関しても独自の審査基準はありますが、信用情報を確認することはありません。
ですから、借金のある私でも審査に通る可能性があったと思います。
しかし、自分が住みたい地域、家賃の条件を満たしている賃貸物件の保証会社は賃貸業者に全て指定されたところでした。
運の悪いことにアプラス系の賃貸保証会社が多く、私はアプラスには多大なご迷惑をおかけしていますので、審査が通るはずもなかったのです。
泣く泣く私は一般の賃貸住宅をあきらめて、UR賃貸住宅を検討することにしました。
UR賃貸住宅とは？借金ありでも入居は可能なのか？
私がUR賃貸住宅を検討した理由は、UR賃貸住宅は借金の額が入居審査に影響することがないからです。
また、UR賃貸住宅は保証人が不要なのです。
一般の賃貸住宅のように仲介手数料や更新料もありません。
UR賃貸住宅は、一般の賃貸住宅や県営、市営住宅と違い、UR都市機構（独立行政法人都市再生機構）が管理・提供する賃貸住宅です。
UR都市機構は以前は日本住宅公団と呼ばれ、第二次世界大戦後の日本の住宅不足を解消するために住宅を供給してきました。
特に高度経済成長期に郊外のニュウータウンの開発を進めたりして住環境の向上に大きな役割を果たした組織です。
現在は公的機関の独立行政法人としてUR賃貸住宅の管理・修繕を行っています。
そんなUR賃貸住宅の入居審査は以下の通りです。
お申込み資格
次の1～5の条件をすべて満たす方がお申込みいただけます。1.申込者本人の平均月収額が基準月収額以上ある方
引用元：UR賃貸住宅より https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/
2.日本国籍の方、またはURが定める資格を持つ外国籍の方で、継続して自ら居住するための住宅を必要とする方
3.単身者もしくは現に同居し、または同居しようとする親族のある方
4.申込者本人を含めた同居世帯全員が、URが定める入居開始可能日から1か月以内に入居でき、物件内で円満な共同生活を営むことができる方
5.申込者本人を含めた同居世帯全員が暴力団員などではない方
私に関係あるのは「1．申込者本人の平均月収額が基準月収額以上ある方」のみなので、そこだけ詳しくみていきます。
単身者で申し込む場合は、最低でも家賃の4倍の基準月収額が必要なようです。
・家賃額が62,500円未満の場合・・・基準月収額が家賃額の4倍
・家賃額が62,500円以上 20万円未満の場合・・・基準月収額が一律25万円
・家賃額が20万円以上の場合・・・基準月収額が一律40万円
この基準月収額という言葉がちょっとややこしいですね。
基準月収額は源泉徴収票の『支払金額』を12ヶ月で割って算出される額なので、手取り月収や額面月収とは意味が違うので注意が必要です。
上の源泉徴収票をみると支払金額の項目があります。
これは税引き前の金額、すなわち「年収」にあたる項目なのです。
私の求める家賃は4万円なので基準月収額はその4倍の16万円以上が必要です。
逆算しますと
16 × 12か月 = 192万円
となり、192万円以上の年収(支払金額)が必要となります。
私の年収(支払金額)は220万円ぐらいなので条件は満たしています。
もし、この条件を満たせなくても「家賃等の一時払い制度」や「貯蓄基準制度」を利用すれば、特例を受けることができます。
「家賃等の一時払い制度」とは、１年分の家賃の前払いのことです。
家賃4万円なら先に１年分の48万円を前払いすればOKということです。
「貯蓄基準制度」とは、家賃の100倍以上の預貯金があればOKという制度です。
家賃4万円なら400万円以上の預貯金があればOKということです。
UR賃貸住宅の入居にかかる費用は、「家賃2か月分の敷金」と「入居月の日割り家賃および共益費」です。
だいたい家賃の3か月分が入居にかかる費用となりますね。
家賃4万円なら3か月分の12万円を別で用意しておけば問題なさそうです。
家賃4万円ならUR賃貸住宅を借りられそうだったので、物件を探しました。
ところが、私が住みたい地域には家賃4万円のUR賃貸住宅はありませんでした・・・・
最低でも家賃6万円のUR賃貸住宅しかありませんでした。
家賃6万円の場合、年収(支払金額)は288万円以上必要です。
私の年収(支払金額)は220万円でしたので、入居条件を満たせません。
家賃１年分の前払いするお金もなかったですし、家賃の100倍以上の預貯金などあるはずもありません。
結局、実家に帰って居候するしかありませんでした。
いわゆる子供部屋おじさんというやつです・・・・・
情けないですが、年収をあげていくしか一人暮らしはできなさそうです・・・・・
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