ここ2～3年で老後2,000万円問題や働き方改革による副業ブームなど何かしらの副収入を得ようという流れが社会としてできつつある世の中になってきました。
そんな中で究極の不労所得として、副業として頭金がわずか10万円程度、もしくは頭金なしで始めることができるワンルームマンション投資を検討する人が増えてきている印象です。
結果からいうとそのような人達のほとんどが私と同じように失敗すると思います。
多くの人のパターンは初年度から毎月の家賃収入とローン返済額をみれば、トントンかもしくは数千円のプラスになっているはずです。
しかし、これには管理費・修繕積立金や固定資産税を含めていません。
これらを含めると年間の収支は初年度から赤字なのです。
また、空室になったときの諸費用は思った以上にかかりますし、空室期間のローン返済は自分の貯金から切り崩して支払わなければなりません。
そのあたりについては私の経験談として「新築ワンルームマンション投資失敗で借金をした話(1)～(18)」に書いてますので、良かったら参考にしてください。
ワンルーム投資で初年度から赤字だという人は、今すぐにワンルーム物件を売却して欲しいです。
今回は普通の売却とは違う「任意売却」についてとりあげたいと思います。
任意売却とは？
ワンルーム投資が赤字続きで手放したくて売却したい場合、ほとんどの人が売却してもローンの残債はどうしても残ります。
だいたいローンの残債は私の経験だったり他の人の話を聞く限り、300～500万円程になることが多いようです。
銀行は「一括返済できないなら売却を認めない」方針なので、物件を売却した後に残債を一括返済できる貯金がない限り、物件の売却を認めてくれません。
しかし、残債を残すかたちで売却する方法があります。
それが任意売却です。
任意売却とは、銀行などの金融機関 (債権者) の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。
ただし、任意売却をするにはローン返済を滞納することが条件です。
私はこれによって3件のワンルーム物件を任意売却することができました。
ローン返済ができている状態で銀行に任意売却したいとお願いしても「物件を売却するなら一括返済してください。それができないなら、このまま返済をしてください。」と言われるだけです。
なぜ、銀行は「返済を滞納」しないと任意売却に応じてくれないのでしょうか？
銀行が任意売却をなるべく認めたくない理由
銀行はワンルーム物件を売却せずにローンを契約通りに完済して欲しいのが本音です。
ワンルーム物件を売却して一括返済されると、銀行は本来得られるはずの金利収入が減ってしまいます。
ですから、一括返済の際も一括返済手数料として数十万円を請求してきます。
ワンルーム物件のローンは、ワンルーム物件を担保に銀行は資金を貸しています。
任意売却で残債が残る形でワンルーム物件を売却されてしまうと、その残債に対する担保を失うことになります。
例えば、残債が400万円とすると、この400万円を回収する担保(物件)がもうないので、400万円を回収できない可能性がでてきます。
クレジット会社や消費者金融が貸した金を借主に踏み倒されるケースがけっこうありますが、これは担保がないためです。
それと同じになる可能性があるわけですね。
だから、銀行は基本的に任意売却を認めていないのです。
任意売却には「滞納」が必要である
銀行が任意売却を認めたくない理由はわかりました。
銀行に任意売却を認めてもらうには「期限の利益の喪失」が必要です。
期限の利益とは「借主がローンを組んで月々〇〇円を支払うことによって借主が返済の時間が稼げる」ことを指します。
要するに「借りたお金を分割で返済していく権利」のことです。
その権利を喪失するということは分割返済する権利を失うということなので、
期限の利益の喪失は、「残りのローン(残債)を一括して支払わなければならない」ことを意味します。
つまり、ワンルーム物件のローン契約が解除され、残りのローンを一括請求されることになります。
ワンルーム物件のローン契約を解除してもらうには、ローン返済の滞納が必要です。
だいたい半年ぐらいの滞納で、ローン契約は解除されます。
ローン契約の解除後に一括請求されてからようやく銀行は任意売却に応じてくれるようになります。
一括請求されても払えるわけはありませんから。
銀行はローン返済を半年も滞納する人はヤバイと判断して、貸した資金を少しでも多く回収するために担保にしたワンルーム物件を売却することを認めてくれるということですね。
任意売却は任意売却が専門の任意売却業者に依頼しましょう。
私も任意売却業者に依頼して、いろいろなアドバイスをもらいながら銀行と話をして任意売却しました。
任意売却しても残債は残るので、その残債についてはどのように対応していくのか？ということもアドバイスしてもらいました。
私の場合は債務整理、個人再生、自己破産などができなかったので、非常に助かりましたね。
任意売却と競売の違いとは？
最後に任意売却と競売との違いに触れておこうと思います。
私はワンルーム物件のローン返済を滞納した時に銀行から電話で「このまま滞納を続けると物件を競売にかけます。」と言われました。
競売とは不動産投資ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっているワンルーム物件を「裁判所を通して強制的に売却すること」をいいます。
売却されたワンルーム物件の代金は、貸主の銀行に渡ります。
銀行は競売という手段で物件を売却します。
私が任意売却業者に任意売却を早めに依頼していなかったら、銀行に競売でワンルーム物件を売却されていました。
任意売却にしろ競売にしろ物件を売却できるからいいのではないか？
そう思われるかもしれませんが、任意売却のほうがメリットがあります。
| 競売の場合 | 比較項目 | 任意売却の場合 |
| 市場価格の7割前後の場合が多い | 売却価格 | 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い |
| 任意売却よりも多く残る可能性が高い | 残債 | 競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債は少なくなる可能性が高い |
| 一括での返済を求められる | 残債の返済 | 無理のない範囲で分割返済が可能 |
任意売却の最大の良いところは、競売よりも高い金額で売却できるため、競売よりも残債が少なくなることです。
残債の返済についても競売ですと銀行は聞く耳をもってくれませんが、任意売却ですと分割返済を認めてくれることがあります。
任意売却は通常の不動産取引と同様に、自分の意志で売却活動が可能です。
もちろん、債権者である銀行との話し合いは必要ですが、競売のように強制的に進んでいくことはありません。
任意売却業者とじっくり残債の処理の道筋まで相談して、任意売却をしてください。
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