私は過去に新築ワンルームマンションを投資目的で3件所有していました。
所有するきっかけは新築ワンルームマンション販売業者の営業トークにのせられたからでした。
以下の記事にその模様を書いております。
この記事には書くのを忘れていましたが、「新築ワンルームマンションを所有すると節税になります」という鉄板の営業トークがあったのも購入に踏み切るきっかけになりました。
今回は新築ワンルーム販売業者の言ったとおり、本当にワンルーム投資に節税効果があるのか？
私が過去に経験したことをふまえて考えていきます。
新築ワンルームマンション投資の節税とは？
新築ワンルームマンションで節税できる税金は以下の2つです。
- 所得税
- 住民税
新築ワンルームマンション投資による不動産所得の赤字によって給与等の課税所得を減らし、それによって所得税や住民税の節税につなげることができます。
ここで鋭い人はこのように思います。
あれ？
儲けるために新築ワンルームマンション投資をするのに不動産所得が赤字ってどういうこと？？
新築ワンルームマンション投資って儲かるどころか赤字なの？？
そんなの投資じゃない！！
はい、その通りです(笑)
ただ、それだと話が終ってしまうので、節税の話を続けますね。
新築ワンルーム投資における不動産所得とは、家賃などの得た収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
新築ワンルーム投資ではいろいろな費用を経費として計上できますので、収入から引いて不動産所得を減らすことができるのです。
新築ワンルーム投資で得る家賃収入は不動産所得に区分されます。
不動産所得は総合課税の対象となり、給与所得と合算して課税所得を算出します。
所有するワンルーム物件の家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字になる場合、給与所得と合算して課税所得を減らす「損益通算」ができます。
損益通算をすることで課税所得が低くなり、節税できるという仕組みです。
毎月の給与明細を見ればわかりますが、給与所得はあらかじめ給与から天引きされて毎月所得税を支払っています。
確定申告をすることで、赤字の不動産所得と給与所得を合算して課税所得を減らせます。
そうすると毎月天引きされていた所得税は支払いすぎていることになるので、確定申告をすることで、支払いすぎた分が還付金という形でかえってくるのです。
新築ワンルーム投資の経費計上についてですが、なんでもかんでも経費に計上できるわけではありません。
新築ワンルーム投資で計上できる経費とは？
新築ワンルーム投資における収入は、家賃収入、管理費、修繕積立金、共益費、礼金、更新料などです。
敷金や保証金は借主が退去後に返金しないといけないので収入にはなりません。
こういった収入から差し引ける新築ワンルーム投資の経費は以下の通りです。
- ● 税金：固定資産税や都市計画税、不動産購入時の不動産取得税、収入印紙代など
- ● 保険料：火災保険、地震保険など
- ● 業務委託料：ワンルーム物件の管理を賃貸業者に委託している場合
- ● 修繕費：ワンルーム物件の機能を回復させる費用や修繕積立金など
- ● 管理費：ワンルーム物件の共用部分の清掃やメンテナンス費など
- ● ローンの金利：新築ワンルーム購入時にローンを組んだ場合
- ● 減価償却費：購入した新築ワンルーム物件を耐用年数に沿って毎年計上するもの
この中で一番経費で効果が発揮できるのが、減価償却費です。
これはワンルーム物件の私の初年度の確定申告の不動産所得の収支内訳書です。
経費の項目で一番大きいのが減価償却費となっていることがおわかりいただけるかと思います。
その次に経費として金額が大きいのが借入金利です。
これはローンの金利のことです。
なぜこんなに金額が大きいかというと私はワンルーム物件購入の借入金利が平均して3％ぐらいだからです。
借入金利が3％って高すぎですからね・・・・
ワンルーム販売業者に見事にはめられました。
このようにワンルーム投資で差し引ける経費がある一方で、経費に計上できないものがあります。
当然ですが、ワンルーム投資と関係ないものです。
例えば、ビジネスバッグや腕時計、スーツなどは経費に計上できません。
ワンルーム投資とはあきらかに関係ないですから。
あとは、ワンルーム投資には関係なく発生する税金も経費にはなりません。
所得税とか住民税などは関係がないので経費にはできません。
その他迷うものについては税理士に相談するしかないですね。
このように給与所得と赤字の不動産所得を合算して課税所得を減らして所得税を減らすのは実際に経験しているからわかります。
課税所得が減るということは住民税も減ります。
私がワンルーム投資物件を追加で2件購入した年の翌年の6月以降の1年間の住民税は月に数千円でした。
かなりの効果はありましたが、これは最初の年だけでした・・・・
2年目以降の節税効果はほぼなくなりました・・・・
2年目以降も不動産所得は赤字にはなるのですが、１年目ほどの赤字額にはならないので、課税所得をあまり減らすことができなくなりました。
課税所得をあまり減らすことができないということは、たいした節税にはならないということです。
ワンルーム投資は一時的に節税できてもローン返済で苦しむケースが多い
このように新築ワンルーム投資の初年度は一時的な節税にはなるものも、2年目以降は不動産所得の赤字額は減りますので、たいした節税にはなりません。
新築ワンルーム投資を始めた人は、だいたい2～3年ぐらいでそのことに気づきます。
借主からの家賃収入でローン返済や管理費・修繕積立金を賄えている人は気にならないと思いますが、そうでない人は非常に気になると思います。
そうでない人というのは、確定申告の還付金をあてにして固定資産税の支払いにあてたり、毎月の収支の赤字の補填にあてたりするヤバイ人のことです。
実はそのヤバイ人というのが、新築ワンルーム投資ではかなりいるということです。
毎月の収支が赤字というのは、家賃収入よりも「ローン返済と管理費・修繕積立金をあわせた金額」が上回っているケースです。
初年度からこのような人が新築ワンルーム投資ではかなりいるのです。
私も新築ワンルーム投資の初年度から毎月の収支はほぼトントンでした。
また、空室が発生してしまうと早くても埋まるのが3～4か月はかかるので、その間は自分の預貯金でローン返済と管理費・修繕積立金を支払わなければなりません。
私は3件のワンルーム物件を所有していましたが、2件が長期間空室になってしまったりなどがあり、その間のローン返済と管理費・修繕積立金の支払いで預貯金をかなり減らしました。
このようなケースが多いので、新築ワンルーム投資における節税は全く意味をなさないのです。
新築ワンルーム投資の節税効果は15年で消える
物件を所有してから2年目以降の新築ワンルーム投資の節税効果はたいしたことないですが、この節税効果はローン返済が完済する35年後まで続くのでしょうか？
答えはNOです。
不動産所得の赤字に大きく貢献しているのは、先ほど減価償却費であることは述べました。
実はこの減価償却費が16年目以降大きく減ってしまうのです。
減価償却費はワンルーム物件の建物本体と設備部分から計上できます。
建物本体は耐用年数が47年で、償却率が0.022です。
それに対して設備部分は耐用年数が15年償却率が0.067です。
そうなんです。
ワンルーム物件の設備部分の減価償却は15年で終わってしまうのです。
16年目以降の減価償却費はワンルーム物件の建物本体しか計上できないため、減価償却費がそれまでよりも大幅に減ります。
不動産所得の赤字に大きく貢献していた減価償却費が大幅に減るため、節税効果はほぼなくなります。
新築ワンルーム投資は16年目以降は節税から納税へ
ワンルーム物件の設備部分の減価償却が15年で終わってしまうので、節税効果はほぼなくなりました。
節税効果がなくなるということは、不動産所得が赤字から黒字に変わっていくということです。
家賃収入は初年度よりも減っているでしょうが、それでも黒字になっていることが多いです。
私も任意売却業者から紹介してもらった税理士にシュミレーションをしてもらいましたが、16年目以降は不動産所得は黒字になっていました。
不動産所得が黒字になった場合は、確定申告で納税額が発生しますので、その分を支払わなければなりません。
私が所有してから５年も経たずにワンルーム物件を全て売却したのは、このことを知ったことも理由の一つです。
毎月の収支が赤字で、空室が発生する度に苦しみ、毎年固定資産税も払うという3重苦に加えて16年目以降は不動産所得で税金を支払うという4重苦になることがわかったら精神を病みますよ。
私は実際に精神をやられて会社を退職しました。
新築ワンルーム投資で節税になるのは初年度だけです。
毎月の収支が黒字であるケースは残念ながらほとんどありません。
空室のリスクもありますし、その他の持ち出し費用もかさんだりします。
私のように新築ワンルーム販売業者の営業トークに惑わされて、投資目的で新築ワンルームマンションを購入するのはやめてくださいね。
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