近年、不動産投資の中でも特に人気を集めているのが、ワンルームマンション投資です。
比較的少額の資金で始められ、安定した家賃収入が期待できることから、サラリーマンやOLを中心に多くの投資家が参入しています。
しかし、ここにきて、ワンルーム投資家にとって大きな懸念材料が浮上してきました。
それが、投資用ローンの変動金利上昇です。
変動金利は、金利情勢に応じて定期的に見直されるため、金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。
特に、ワンルーム投資は、ローンを利用して物件を購入するケースが多いため、金利上昇の影響を大きく受けやすいと言えます。
今回は、変動金利上昇がワンルーム投資家に与える影響について詳しく解説するとともに、具体的な対策についてもお伝えします。
1.変動金利上昇の現状と今後の見通し
まず、変動金利上昇の現状と今後の見通しについて見ていきましょう。
1-1. 変動金利上昇の背景
変動金利上昇の背景には、主に以下の要因が考えられます。
世界的なインフレ
新型コロナウイルス感染症の影響や、ロシア・ウクライナ情勢の緊迫化などにより、世界的にインフレが進んでいます。
各国中央銀行の金融引き締め
インフレを抑制するため、各国の中央銀行は金融引き締めに転じており、政策金利の引き上げなどを実施しています。
日本の金融政策の転換
日本銀行も、これまで続けてきた大規模な金融緩和政策の修正に乗り出しており、金利上昇圧力がかかっています。
1-2. 変動金利上昇の現状
これらの要因により、すでに変動金利は上昇傾向にあります。
住宅金融支援機構のデータによると、2023年に入ってから、フラット35の金利は上昇傾向にあります。
また、民間金融機関の変動金利も、じわじわと上昇しており、今後の動向が注目されています。
日銀の政策金利引き上げ
2024年1月には、日銀が政策金利の引き上げに踏み切り、0.25％から0.5％になりました。
これにより、変動金利の更なる上昇が懸念されています。
1-3. 変動金利上昇の今後の見通し
今後の変動金利の見通しについては、専門家の間でも意見が分かれています。
上昇傾向が続く
世界的なインフレや、各国の金融引き締めが続く限り、変動金利の上昇傾向は続くと予想する専門家もいます。
一時的な上昇にとどまる
一方で、インフレが落ち着き、金融引き締めも緩和されれば、変動金利の上昇も一時的なものにとどまると見る専門家もいます。
いずれにしても、今後の金利動向は不確実であり、ワンルーム投資家は常に最新の情報を収集し、適切な対策を講じる必要があります。
2.変動金利上昇がワンルーム投資家に与える影響
では、変動金利が上昇すると、ワンルーム投資家にどのような影響があるのでしょうか。
2-1. 毎月の返済額の増加
変動金利が上昇すると、毎月の返済額が増加します。
特に、借入額が大きい場合や、金利上昇幅が大きい場合には、返済額の増加額も大きくなります。
ワンルーム用の投資ローンの変動金利の契約をすでに結んでいる人は、0.5～0.7％上昇することは確定しています。
これにより、家賃収入だけではローン返済を賄えなくなり、自己資金を投入する必要が出てくる人や任意売却、自己破産に陥る人も増加してくるでしょう。
2-2. キャッシュフローの悪化
毎月の返済額が増加すると、キャッシュフローが悪化します。
キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や管理費などの支出を差し引いた手残りの金額です。
キャッシュフローが悪化すると、貯蓄が減少し、生活費や他の投資に回せるお金が少なくなります。
2-3. 空室リスクの増加
金利上昇により、家賃上昇が増加すると、賃貸需要が低下する可能性があります。
賃貸需要が低下すると、空室リスクが高まり、家賃収入が減少する可能性があります。
2-4. 物件価格の下落
金利上昇により、不動産投資の魅力が低下すると、物件価格が下落する可能性があります。
物件価格が下落すると、売却時に損失を被る可能性があります。
特にワンルームマンションは下落幅が大きいので、リスクは高いです。
3.ワンルーム投資家が取るべき対策
変動金利上昇のリスクに備えるために、ワンルーム投資家はどのような対策を取るべきでしょうか。
3-1. 固定金利への借り換え
変動金利から固定金利への借り換えを検討しましょう。
固定金利は、借入期間中に金利が変わらないため、返済計画が立てやすくなります。
ただし、固定金利は変動金利よりも金利が高めに設定されているため、借り換えの際には、金利差や手数料などをよく比較検討する必要があります。
ワンルーム投資に関しては、金融機関側が借り換えを認めてくれない場合が多いです。
3-2. 繰り上げ返済
余裕資金がある場合には、繰り上げ返済を検討しましょう。
繰り上げ返済をすることで、元本を減らすことができ、将来の金利上昇による返済額増加を抑えることができます。
3-3. 家賃収入の増加
家賃収入を増やすことも、有効な対策の一つです。
例えば、以下のような方法が考えられます。
・周辺の家賃相場を調査し、適切な家賃設定を行う
・入居者ニーズに合わせた設備を導入する
・空室期間を短縮するための対策を講じる
賃貸専門の不動産屋に広告費等を支払って入居者をつけて貰うなど
3-4. 経費削減
管理費や修繕費などの経費を削減することも、キャッシュフロー改善につながります。
・複数の管理会社から見積もりを取り、管理費を見直す
・定期的なメンテナンスを実施し、修繕費を抑える
・節税対策を徹底する
3-5. 複数物件の分散投資
複数物件に分散投資することで、空室リスクや家賃滞納リスクを分散することができます。
また、異なるエリアやタイプの物件に投資することで、金利上昇の影響を分散することもできます。
ただし、ワンルーム業者に勧められて複数物件を所有することはオススメしません。
適正価格ではなく、高値で買わされることが多いからです。
3-6. 売却の検討
どうしても返済が難しい場合には、売却も視野に入れましょう。
ただし、売却時には、売却価格や税金などを考慮する必要があります。
私のワンルーム投資の失敗を参考にしてほしいと思います。
4.YouTube動画紹介
ワンルーム投資家の方は、こちらの動画も参考にしてください。
年収620万円男性 投資物件のローン金利上昇で年80万円赤字に…「売るしかない」 – YouTube
この動画では、実際に金利上昇によって返済額が増加し、苦境に立たされている投資家の事例が紹介されています。
変動金利上昇のリアルな影響を知ることができます。
5.まとめ
変動金利上昇は、ワンルーム投資家にとって大きなリスクとなります。
しかし、適切な対策を講じることで、リスクを軽減したワンルーム投資を行うことは可能です。
常に最新の情報を収集し、状況に応じて柔軟に対応していくことが重要です。
以下に、本記事のポイントをまとめます。
・変動金利は上昇傾向にあり、今後の動向は不確実
・変動金利上昇は、毎月の返済額増加、キャッシュフロー悪化、空室リスク増加、物件価格下落などの影響を与える
・固定金利への借り換え、繰り上げ返済、家賃収入増加、経費削減、分散投資、売却などの対策を検討する
ワンルーム投資は、長期的な視点で取り組むことが重要です。
短期的な金利変動に惑わされず、冷静な判断と適切な対策で、安定した不動産投資を目指しましょう。
私のように失敗しないでください。
