こんにちは、鈴木健司です。
久しぶりにワンルーム投資の話題をとりあげます。
私が区分ワンルームマンションを3件所有していた時に悩んでいたことの1つに「借入金利の高さ」がありました。
そこで、私は投資用ローンの借り換えを考えました。
ですが、結局はうまくいきませんでした。
今回はワンルームマンション投資におけるローン借り換えのメリットをみていきながら、私の考えを述べたいと思います。
ワンルームマンション投資におけるローン借り換えのメリット
金利の低下による返済額の軽減
金利が低い金融機関への借り換えにより、毎月の返済額を減らすことができます。
これにより、キャッシュフローが改善し、他の投資や生活費に充てることができるようになります。
特に、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利上昇のリスクを回避するために、固定金利への借り換えを検討するのも一つの手です。
ローンの返済期間の変更
返済期間を長くすることで、毎月の返済額を減らすことができます。
逆に返済期間を短くすることで、総返済額を減らすことができます。
このように自分のライフプランや経済状況に合わせて、最適な返済期間を選択できます。
団体信用生命保険の見直し
団体信用生命保険の内容を見直すことで、保険料を安くしたり、保障内容を充実させることができます。
新しい金融機関との関係構築
新しい金融機関との取引実績を作ることができます。
また、将来、他の金融商品を利用する際に有利になる可能性があります。
既存の借入先との金利交渉の材料
借り換えを検討していることを借入先に伝えることで、金利交渉の材料になります。
借り換えをする際の注意点
手数料がかかる
借り換えには、事務手数料や抵当権設定費用など、さまざまな手数料がかかります。
これらの費用が、金利の低下によるメリットを相殺してしまう可能性もあります。
手数料の総額を比較し、トータルでどのくらいお得になるのかを計算することが重要です。
審査がある
借り換えには、新しい金融機関の審査を受けなければなりません。
収入や信用情報など、審査基準を満たしている必要があります。
収入や信用情報などが厳しく審査されるため、必ずしも希望通りの条件で借り換えられるとは限りません。
手続きが煩雑
現在のローンを完済し、新しいローンを組むという手続きが必要になります。
時間と手間がかかるため、専門家（不動産コンサルタントなど）に相談したほうが良いです。
借り換えをするべきか判断するポイント
現在の金利が相場より高い
金利が大きく下がっている場合は、借り換えによって大きなメリットが得られる可能性があります。
例えば、あなたのローンの金利は2.4％の変動金利です。
残りの返済期間は25年です。
毎月の返済額は75,000円だとします。
残りの返済期間が25年と長いため、総返済額も大幅に減少する可能性があります。
計算すると金利が2.4％の場合の総返済額は29,942,700 円で、
金利が1.9％の場合の総返済額は28,282,500 円です。
2.4％から1.9％の借り換えが成功すると、約166万円も総返済額を減らすことができます。
返済が苦しい
返済額を減らすことで、家計の負担を軽減することができます。
先ほどの例では月の返済額が75,000円でしたが、
借り換えにより金利が0.5%低下し、2.4%から1.9%になると、毎月の返済額が約5,000円減ります。
団体信用生命保険の内容に不満がある
より自分に合った保険内容に変更したい場合は、借り換えを検討する価値があります。
保障内容を充実させたり、保険料を抑えたりすることができるかもしれません。
私の考え
ワンルーム投資でローンの借り換えをすると効果はあるのか？
私の考えはNOです。
理由は労力に見合った効果がないケースがほどんどだからです。
ワンルーム3件の所有者で月の支払い額を15,000円減らすことができた事例等を
当時お世話になった任意売却業者から聞いたことはあります。
私もその話を聞いて数社の金融機関に借り換えの相談にいきましたが、ほぼ門前払いでした(泣)
理由はオーバーローンでした。
それと所有していたワンルームの評価額が低かったことも影響しました。
私の場合は借り換えが成功すれば、月の支払い額は8,000円減らすことができたと思います。
ただ、借り換えが成功しても焼石に水だったのです。
なぜなら、私の場合は、空室地獄で人生を詰んでしまったから・・・
空室が続いてしまったら、月の支払い額を借り換えで多少減らしたところで焼石に水なのですよ・・・
だから、「空室が続いても資金的に余力のある人」や「売却して利益を出せるような物件を所有している人」なら借り換えはするべきだと思います。
それ以外の人はワンルームを購入した時点で私のように失敗している人です。
相場の2～5割増の価格で業者に騙されてワンルームを購入した人です。
こういった人は借り換えができたとしても焼石に水なので、債務整理を含めたワンルームの売却を検討したほうが良いです。
早く売却しないと大変なことになると思いますよ。
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